Проект «Ипотечный фонд»
Предлагается сформировать Ипотечный фонд, средства которого будут направлены на:
· выкуп готовой недвижимости,
· выкуп недостроенной недвижимости,
· инвестирование завершения строительства,
· кредитование конечных покупателей.
Механизм Ипотечного фонда:
1. Создается инвестиционный Ипотечный фонд (далее - Фонд), вкладчиками которого выступят крупные операторы рынка недвижимости:
a. Застройщики, имеющие на балансе готовую недвижимость или замороженный недострой. Взнос застройщиков – имущественные права на недвижимость.
b. Банки, кредитующие строительство и имеющие залоговое имущество в виде готовой недвижимости и замороженных недостроев. Взнос банков – имущественные права на залоговое имущество (по легитимной схеме передачи).
c. Частные инвесторы, вложившие деньги в строительство и недвижимость с целью их дальнейшей продажи. Взнос – недвижимость и имущественные права на нее.
d. Производители строительных материалов(?), заинтересованные в реализации своей продукции. Взнос – стройматериалы.
2. Фонд выпускает «ипотечные облигации» (далее – ИО), предназначенные для инвестирования в квадратные метры недвижимости Украины.
a. ИО выполняют роль внутриотраслевой строительно-ипотечной валюты.
b. Фонд выполняет роль эмитента и регулятора курса ИО.
c. Спрос на ИО формируется на рынках: земли, строительных материалов, строительных услуг, недвижимости. На этих рынках ИО используется как платежное и кредитное средство.
d. Рыночная стоимость ИО относительно других валют формируется на торгах Фондовой биржи, где Фонд и другие участники фондового рынка покупают и продают ИО за гривны, доллары и другие валюты.
e. Стоимость одной ИО привязывается к «условному квадратному метру» (далее – УКМ), стоимость которого определяется Фондом в результате анализа средней себестоимости и минимальной рентабельности строительства недвижимости. Стоимость УКМ = стоимость земли + себестоимость строительства + минимальная рентабельность. Стоимость ИО = стоимости УКМ.
f. Фонд постоянно уточняет свою курсовую политику на бирже относительно ИО, с учетом изменений на рынках земли, недвижимости, строительных материалов, строительных услуг, валютном рынке и др., тем самым существенно влияя на рыночную стоимость ИО в различных валютах. Главная задача Фонда – сохранить стоимость ИО на уровне стоимости УКМ.
g. Стоимость недвижимости в ИО формируется рыночным механизмом, путем предложения продавцом своей цены на рынке и свободного спроса на недвижимость со стороны покупателя.
h. Стоимость покупки готовой и недостроенной недвижимости Фондом формируется на взаимовыгодной договорной основе. Фонд предлагает Застройщику цену в ИО, соответствующую минимальной норме рентабельности строительства данного объекта, которая рассчитывается специалистами Фонда и включается в ежемесячный публичный Аналитический отчет Фонда.
i. Стоимость продажи готовой недвижимости определяется Фондом исходя из рыночной цены и минимальной стоимости обслуживания операций с ИО и недвижимостью. Прибыль от операций используется по усмотрению Учредителей Фонда и может направляться на инвестирование новых объектов недвижимости, выплату дивидендов или другие цели.
j. Фонд кредитует участников рынка и частных покупателей в ИО под залог готовой и недостроенной недвижимости. Стоимость кредита определяется исходя из себестоимости операций кредитования и рыночного уровня кредитных ставок в других валютах. Общий уровень кредитных ставок в ИО должен быть ниже рыночных ставок, как более обеспеченный (ипотека недвижимости) и не подверженный инфляции (ИО привязана к УКМ).
Преимущества для Застройщика:
1. Финансирование строительства с самого начала или с момента заключения договора с Фондом.
2. Возможность обеспечения необходимых продаж путем передачи Фонду части готовой недвижимости согласно договору с фиксированной рентабельностью.
3. Получение большей прибыли от самостоятельной продажи остатка площадей объекта.
Преимущества для Покупателя:
1. Получение готовой недвижимости по разумной цене, регулируемой Фондом.
2. Получение готовой недвижимости сразу, без рисков, связанных с инвестированием недостроя.
3. Большой выбор готовой недвижимости у одного продавца (Фонда).
4. Возможность накапливать ИО, докупать недостающие и продавать лишние облигации в неограниченном количестве.
5. Возможность выгодно сохранить деньги в стабильной валюте (ИО), привязанной к реальным экономическим показателям (УКМ), в отличие от валют, подверженных инфляции. Возможность заработать на росте курса ИО относительно теряющих свой реальный вес валют.
6. Возможность получить кредит Фонда на покупку недвижимости на более выгодных условиях, чем в банке. Кредит может быть оформлен под залог покупаемой готовой недвижимости.
Преимущества для Создателей Фонда:
1. Возможность создания интегрированной вертикальной рыночной структуры, обеспечивающей полный цикл строительства недвижимости, от производства стройматериалов до продажи готовых помещений.
2. Возможность контролировать и регулировать рынок недвижимости, поддерживая добропорядочных участников и отсекая недобропорядочных. Возможность сохранить на рынке недвижимости стабильность, порядок и устойчивые экономические показатели.
3. Получение аналога собственной внутренней валюты в виде облигаций (ИО), привязанных к УКМ недвижимости, позволяющих привлекать дополнительные средства в управление.
4. Возможность зарабатывать на операциях с недвижимостью постоянный доход.
5. Создание Макроигрока. Возможность регулировать отношения рынка недвижимости с другими отраслевыми рынками на макроуровне: уровни цен, прибыльности, уровень зарплат в отрасли и т.п.
Выводы:
В недалеком обозримом будущем возможно создание в каждой крупной отрасли, являющейся базовой для экономики страны, одного или нескольких подобных крупных Макроигроков, например:
- сельское хозяйство, пищевая отрасль и общепит объединятся в вертикально интегрированную структуру со своим Фондам, эмитирующим «продуктовую» валюту.
- химическая и легкая промышленность вместе с текстильными и швейными фабриками, с салонами мод и кутюрье создадут вертикальную рыночную структуру, производящую одежду и обладающую собственной валютой, привязанной к «единице красоты» и т.п.
Каждый такой Игрок будет обладать собственными эмиссионными средствами для регулирования макроэкономических показателей путем изменения курса своей локальной «валюты».
Таким образом, экономика страны будет выглядеть как площадка крупных отраслевых игроков, отношения между которыми формируют общую экономическую конъюнктуру. При этом, благодаря наличию автономных механизмов саморегулирования и самофинансирования, зависимость между отраслями, а также национальной экономики от международных кредитно-валютных ограничений существенно снизится.
У государства появится новый удобный посредник и инструмент по регулированию экономики, что является мощным политическим фактором, как внутри страны, так и на внешних площадках.
| 